Vávra: Zatracené byty! Jak na věc

Umožněme dobře vydělávajícím lidem, aby své penzijní úspory směřovali místo do investičních bytů do zvýhodněných státních dluhopisů, píše Radovan Vávra pro časopis Neovlivní.cz

Lidstvo občas zabalí pár artefaktů o svém způsobu života a vystřelí je na nějaké sondě do dalekého vesmíru. Jeho obyvatelé se tak o nás dozvědí všechno, co my si myslíme, že nás charakterizuje. Je velká škoda, že žádné z těchto poselství nenese příběh o nemovitostech určených k vlastnickému bydlení. Z toho by se totiž o Zemi a jejích obyvatelích dozvěděly cizí civilizace nejvíc. „Je to fascinující příběh technické kompetence, společenské přezíravosti a úzkoprsosti a pochopitelně i pár lekcí z ekonomie,“ píše ve své analýze pro Neovlivní.cz bankéř a investor Radovan Vávra.

Majitelské bydlení je na Západě považováno za znak příslušnosti ke střední třídě. V zemích západní Evropy, které nezažily peklo komunistických ideologií, bylo celkem běžné, že si pan učitel ze svého platu ušetřil na vlastní přiměřený domek v řádu nízkých jednotek let. Respektive ušetřit si nemusel, protože dostal půjčku, ale tu splatil řekněme za deset let. Ve stejné době, tedy počátkem druhé poloviny minulého století, bylo v nejbohatší zemi světa, v USA, naprosto běžné, že typický, volně stojící domek na předměstí měl nižší cenu než dvě osobní auta majitelů, která parkovala před ním. Majitelské bydlení nebylo drahé vždy.

Majitelské bydlení není také jednoznačně pozitivním fenoménem, byť to tak často politici prezentují a voliči vnímají. Na trhu bydlení existuje pravidlo 5 %, které říká, že pokud jsem si nemovitost, o kterou mám zájem, schopen pronajmout za roční nájem, který je menší než 5 % tržní ceny dané nemovitosti, neměl bych ji kupovat, ale pronajímat si ji – a naopak. To odráží skutečnou ekonomiku bydlení, kdy každý má možnost prostředky, které by jinak věnoval investici do bydlení, investovat na trhu do alternativních nástrojů, řekněme známého indexu největších US společností S&P 500.

Taková situace momentálně panuje na trhu v Praze. Ceny nájmů se propadají a ceny nemovitostí rostou. Stejná situace byla po krizi 2009. Čili tento trh zaznamenal během pouhých patnácti let dva strmé pády v ceně nájmu, které bystrému investorovi umožnily užívat si prémiových nemovitostí v samém centru Prahy za velmi přívětivé ceny.

Spouštěčem krize 2009 byla představa, že ceny amerických rezidenčních nemovitostí mohou jít pouze vzhůru. Podporovány vládou a nezodpovědným chováním účastníků trhu tak 20 let skutečně rostly, aby se pak během týdne zhroutily o 50 %.

Takže můžeme shrnout, že máme dostatek empirické evidence, abychom mohli tvrdit, že ceny rezidenčních nemovitostí nebyly vždycky vysoké a že vlastnit nemovitost není univerzálně dobrý nápad. Jako všechno v ekonomice volné soutěže je i výhodnost či nevýhodnost vlastnického bydlení dána střetem nabídky a poptávky. Tento střet a nic jiného vytlačil ceny nemovitostí nahoru. Žádné daně, žádné regulace to nevyřeší.

Moment. Znamená to tedy, že v tomto segmentu trhu kapitalismus nefunguje? Jak to, že bobtnající poptávka nepřitahuje dodatečný kapitál, který by byl dle učebnice nejlépe využit tam, kde je po něm vysoká poptávka? Jak to, že se nabídka s poptávkou nevyrovná?

Odpověď je jedna, i když formy má různé. Tou odpovědí je časové hledisko a s tím související regulace a překážky.

Ať slouží! Dlouhá, dlouhá léta

Začněme napřed u rostoucí poptávky. Ta je totiž patrná i u společností, které jako celek nerostou. Setkává se zde několik trendů, z nichž prvním je dlouhověkost. I v naší zemi dnes lidé žijí o deset let déle než za komunistů, a o deset let déle tedy okupují své nemovitosti.

Naším standardem dávno není multigenerační bydlení, takže pro širší, třígenerační rodinu „potřebujeme“ mnoho oddělených bytových jednotek. Tenhle trend není jenom ekonomickým, ale také společenským fenoménem, protože v mladé generaci podporuje pocit ekonomické deprivace se všemi negativními důsledky.

Dalším driverem poptávky je pokračující urbanizace a aglomerizace. Úspěšné regiony působí jako magnet a nasávají další a další obyvatele, kteří způsobují další a další růst místní poptávky. To není žádný inovativní společenský koncept, ale neodvratné působení Paretova pravidla – a je trvalé.

---

Paretovo pravidlo

Též Paretův princip, nebo jednoduše pravidlo 80/20. Jde o pravidlo, které na konci 19. století zformuloval italský sociolog a ekonom Vilfredo Pareto. Všiml si, že v Itálii vlastní 80 % majetku 20 % lidí. Vyvodil, že 80 % důsledků pramení z 20 % příčin.

---

Dalším významným generátorem poptávky je komparativní cenová úroveň našich nemovitostí ve srovnání s podobnými trhy v zahraničí. V dnešním ekonomicky propojeném světě jsou schengenské hranice jenom čárami na mapách a poptávku po našich nemovitostech trvale vytvářejí i zahraniční subjekty. Asi každý chápe, že je nemožné, aby les na Šumavě stál jinou cenu za metr na bavorské a na české straně. A stejné je to s byty v Praze.

K tomu bohužel přistupuje rozdílná cena financování. Zatímco pro investory z eurolandu není žádný problém využívat extrémně nízkých sazeb v euru, naše ČNB blouzní o zvedání korunových úrokových sazeb v situaci, kdy naše ekonomika stále ještě klopýtá přes covidové překážky, které jí do cesty vláda naházela. Tohle rozevírání nůžek mezi našimi a eurosazbami bude bohužel pokračovat a naše domácí zájemce o bydlení trvale znevýhodňovat. Naštěstí mají obě demokratické koalice plíživé přijetí eura v programu, nicméně se to nestane nejméně příštích pět let.

Suma sumárum můžeme tedy konstatovat, že trh nemovitostí určených k vlastnickému bydlení je u nás v posledních dvou dekádách charakterizován strmým a konstantním nárůstem poptávky. Tomu ale dramaticky neodpovídal nárůst nabídky, takže jediným logickým způsobem vyrovnání tohoto střetu byl růst cen. Opakuji, to je Ekonomie I, strana 1 a nemohlo to být jinak.

Ano, všechno zaplatí koncový zákazník

Za omezenou nabídku trochu nemůžeme a trochu můžeme.

Začněme napřed tím, kde jsme v problému celkem nevinně. Nemovitost se skládá z vlastní konstrukce, stavebního pozemku a „lokace“. Zatímco konstrukce a stavební pozemek jsou bez pochyb majetkem majitele, u „lokace“ to už není tak jasné. Jako „lokaci“ si představme nejen umístění stavební parcely na mapě, ale veškeré atributy tohoto umístění, které jsou výsledkem mnoha různých sil – od přírodních až po společenské. Lokace obsahuje složité předivo ekonomických a společenských vazeb, které dost dobře nemůžeme přisoudit pouze majiteli stavební parcely. Je tedy logické, že tato lokace a její „majitelé“ do procesu výstavby promlouvají.

Triviálním příkladem může být výhled. Pokud vám nová stavba zacloní výhled, nebudete rádi a cena vašeho majetku se skutečně sníží. To asi chápe každý. Jenže lokace je tisíckrát víc než výhled, je to kapacita ČOV, elektrické sítě, školy, školky, zubaře a tak dále. Problém ale je, že při prodeji pozemku nebo stavby jsou užitky lokace oceněny mezi prodávajícím a kupujícím, ale ne mezi ostatními účastníky lokace. To vede k jednoznačnému výsledku, že celosvětově nemáme dostatek lokací, protože jejich vedlejší účastníci nejsou stimulováni na jejich rozšiřování.

Nejde jenom o sítě a další technické atributy pozemků, jde skutečně o významně širší koncept. K těmto lokacím se Západ choval dravě tržně a v důsledku neefektivně. Nejen v sousedním Německu, ale i v některých částech USA se následkem toho vede vážná technická debata, která pochopitelně směřuje k závěru, že tyto lokace jsou mimořádně vzácným statkem. A že využití pro stavbu oddělených rodinných jednogeneračních domů je nejhorším a mimořádně neefektivním využitím tohoto vzácného společenského statku. Ne, přátelé, to není socík, to je legitimní ekonomická debata. Nikoliv urbanistická, ale ekonomická. Pokud do této debaty pustíme ještě hledisko ekologické, tak není obtížné naznat, že bydlení v takových domech je – přes jejich vysoký technický a energetický standard – také mimořádně neekologické. To znamená, že v Německu nahlas hovoří o zákazu výstavby takových nemovitostí a v Mekce kapitalismu, v USA, chtějí alespoň umožnit stavbu jiných typů obytných budov v sousedstvích, ve kterých to současná regulace vylučuje. Tedy: Nebudeme vám diktovat, že musíte stavět paneláky, ale alespoň vám to umožníme.

Tato fakta uvádím pouze proto, aby bylo zcela jasné, že naše problémy v tomto směru naprosto nejsou unikátní. Kde ale unikátní jsou, je naše časové hledisko výstavby a regulací. Zatímco v USA je běžné zvládnout kompletní povolovací a realizační část během jednoho roku, u nás je to zcela vyloučené. To stavbu strašně prodražuje, protože období, po které je kapitál do projektu vázaný, ale nic nevydělává, se pochopitelně promítá do nákladové ceny. Lelkování paní na úřadě nakonec zaplatí nájemník nebo majitel bytu.

Ba co víc, developer nebo investor musí tento časový odstup zahrnout do svých dalších kalkulací. To zase zvyšuje riziko projektu, a tedy jeho cenu. Kolik stojí cihla, dnes víme, ale kolik bude stát za pět let, až stavět začneme? To jednak nikdo neví, jednak to není nikdo ochoten formou termínovaného obchodu realizovat.

Proti pohybům cen stavebních materiálů a prací neexistuje pro investora zajištění. Na půl roku možná, na pět let definitivně ne. I pokud si vysoutěžíte nejlepšího zhotovitele a budete mít skvělou smlouvu, stejně vás to před problémy neochrání. Stavebnictví je vysloveně cyklický byznys a lidí a zakázek nikdy není „akorát“. Buď máte práce málo, nebo moc. Moc práce znamená posun v termínech a nárůst nákladů, málo práce je naopak odchod kapacit z oboru.

To je úplně zdrcující trend, protože každou dočasnou kontrakcí stavebního trhu dochází k nezvratnému odchodu lidí z odvětví. Zjistí, že za stejnou cenu práce jsou schopni se uživit i jinde, a na stavbu se jim už zpátky nechce. Všechny tyto nejistoty, rizika a objektivní nárůsty nákladů jdou pochopitelně na vrub koncového zákazníka.

Pokud dojde k situaci, že trh dokončených bytů je přesycen, ceny stejně dolů nejdou. Financující banky raději úvěry restrukturalizují, než by je, byť částečně, odepsaly, a developer raději problém vysedí s tím, že byty nakonec se ziskem prodá. A kdo to zase zaplatí? No pochopitelně zákazník.

Lepší investice než penzijko

Myslíte, že je to jen teoretický příklad? Ale kdepak. Před deseti lety bylo v Praze deset tisíc volných bytů, které nikdo nechtěl. A dnes? Dnes máme smělé plány. Jen v Praze máme v různých stadiích přípravy více než 100 tisíc bytů. V té stejné Praze máme jak dostatek pozemků, tak lokací. Situace je během několika let řešitelná a klíče drží pouze politikové. Banky jsou zaplavené kapitálem a na cihly půjčují rády. Dokud ČNB definitivně nezešílí a nezačne trh hypoték šněrovat, nebude problém ani na straně dostupnosti úvěrů na bydlení. Měsíční splátka na byt v novostavbě bude cca 25 tisíc korun měsíčně, což při průměrné mzdě v Praze ve výši 44 tisíc pořád jde. Je to ale dramaticky více, než je zvykem v zemích OECD, kde náklady na bydlení tvoří 23 %. To je tedy u nás pouze případ lidí, kteří v Praze mají 100 tisíc čistého a více. A tady je další část problému. Takových lidí je v Praze fakt dost. A protože nechtějí být v penzijním fondu za negativní výnos -3 % ročně a na bitcoin se necítí, raději si pořídí další bydlení.

To je oblíbené téma progresivní levice: Investiční byty jsou zlo, a tak je budeme danit. Když odhlédnu od toho, že je to technicky neproveditelné v situaci, kdy převod nemovitostí není daněn, stejně by to problém nevyřešilo. Pouze by to těm investorům snížilo výnosnost jejich „penzijního pojištění“, což by fakt byla světově unikátní forma trestu za ekonomickou individuální odpovědnost. My na to celé musíme jinak.

Pro urychlené přivedení nových bytů na trh existují jistě možnosti, ale já nejsem ani politik, ani developer a detailně je neznám. Nicméně kdybych chtěl kandidovat v Praze na primátora, tak tohle bych se doučil a s tím bych kandidoval. Co ale umím, je ekonomie a chápu zákon nabídky a poptávky. Poptávku skutečně omezit umíme, a dokonce tržními nástroji.

Máme monstrózní státní dluh a ten budeme muset financovat. Umožněme dobře vydělávajícím lidem, aby své penzijní úspory směřovali místo do investičních bytů do zvýhodněných státních dluhopisů.

Celkem bez pozornosti proběhl daňový balíček, díky kterému tyto dluhopisy pro fyzické osoby vydáváme jako nedaněné. Takže pojďme lidem nabídnout ještě více, třeba daňovou odečitatelnost. Nebo cokoliv jiného, co přesměruje miliardy fakticky penzijních produktů z bydlení na kapitálový trh. Investoři opravdu nejsou hloupí a tohle můžeme zvládnout jednoduchou úpravou zákona. Kvalitní státní dluhopis do každého individuálního penzijního fondu patří. Když nejsme schopni zvládnout reformu, udělejme alespoň dílčí krok, kterým zároveň odsajeme část likvidity z trhu investičních bytů.

V ekonomii a investování platí, že jedna věc je dnešní stav a druhá věc jsou očekávání. Investiční byty jdou s cenou nahoru proto, že nikdo od tohoto státu neočekává, že problém v budoucnu vyřeší. To je ale nereálné a přehnaně negativní očekávání. Je dáno mimo jiné neinformovaností. Magistrát by měl o plánech developerů masivně informovat a veřejně se přihlásit k tomu, že výstavba bytů je jeho politickým programem, ale proboha ne tak, že sám začne byty stavět. To je naprostá pitomost a politický populismus nejhrubšího zrna. Ale informační proud o průběhu a plánech výstavby by samozřejmě pomohl řídit očekávání investorů a z trhu by vytlačoval syslení bytů pro další generace, protože by každému bylo jasné, že bytů bude v době osamostatnění jeho dětí na trhu za tržní cenu dostatek.

Neprůhledný trh s městskými byty

Samostatnou kapitolou je pak stav a kvalita bytů, které v tuto chvíli vlastní Praha a městské části. Nejde jenom o podivnou privatizaci, ale o dnešní stav zbytkového bytového portfolia.

Městské části vlastní tisíce bytů, vesměs v otřesném stavu, a řídí je neprůhledným způsobem. Je jasné, že díky roztříštěnosti jejich umístění jsou pro dosahování cílů, ke kterým je radnice drží, naprosto nevhodné. Často jsou to byty, které vyžadují investice v domech, které vyžadují investice. V dnešní době by snad ale už neměl být problém je transparentně prodat skutečným zájemcům o místní bydlení a tím opět trochu nabídku a poptávku vyrovnat.

Bez toho to totiž nepůjde nikdy. Ekonomie sice může být i „kecací“, ale matematická substance se z ní nesmí vytratit nikdy. Jinak z toho zbude zase jenom melánž více či méně úsměvných ideologických výkřiků, které mají jedno společné. Nic ve skutečnosti neřeší. A my ty zatracené byty fakt už vyřešit musíme!

Zdroj náhledové foto: Shutterstock.com