Jak na věc: Zatracené byty!

Radovan Vávra píše o tom, jak trochu můžeme a trochu nemůžeme za nedostatek bytů.

Lidstvo občas zabalí pár artefaktů o svém způsobu života a vystřelí je na nějaké sondě do dalekého vesmíru. Jeho obyvatelé se tak o nás dozvědí všechno, co my si myslíme, že nás charakterizuje. Je velká škoda, že žádné z těchto poselství nenese příběh o nemovitostech určených k vlastnickému bydlení. Z toho by se totiž o Zemi a jejích obyvatelích dozvěděly cizí civilizace nejvíc. „Je to fascinující příběh technické kompetence, společenské přezíravosti a úzkoprsosti a pochopitelně i pár lekcí z ekonomie,“ píše ve své analýze pro Neovlivní.cz bankéř a investor Radovan Vávra.

Majitelské bydlení je na Západě považováno za znak příslušnosti ke střední třídě. V zemích západní Evropy, které nezažily peklo komunistických ideologií, bylo celkem běžné, že si pan učitel ze svého platu ušetřil na vlastní přiměřený domek v řádu nízkých jednotek let. Respektive ušetřit si nemusel, protože dostal půjčku, ale tu splatil řekněme za deset let. Ve stejné době, tedy počátkem druhé poloviny minulého století, bylo v nejbohatší zemi světa, v USA, naprosto běžné, že typický, volně stojící domek na předměstí měl nižší cenu než dvě osobní auta majitelů, která parkovala před ním. Majitelské bydlení nebylo drahé vždy.

Majitelské bydlení není také jednoznačně pozitivním fenoménem, byť to tak často politici prezentují a voliči vnímají. Na trhu bydlení existuje pravidlo 5 %, které říká, že pokud jsem si nemovitost, o kterou mám zájem, schopen pronajmout za roční nájem, který je menší než 5 % tržní ceny dané nemovitosti, neměl bych ji kupovat, ale pronajímat si ji – a naopak. To odráží skutečnou ekonomiku bydlení, kdy každý má možnost prostředky, které by jinak věnoval investici do bydlení, investovat na trhu do alternativních nástrojů, řekněme známého indexu největších US společností S&P 500.

Taková situace momentálně panuje na trhu v Praze. Ceny nájmů se propadají a ceny nemovitostí rostou. Stejná situace byla po krizi 2009. Čili tento trh zaznamenal během pouhých patnácti let dva strmé pády v ceně nájmu, které bystrému investorovi umožnily užívat si prémiových nemovitostí v samém centru Prahy za velmi přívětivé ceny.

Spouštěčem krize 2009 byla představa, že ceny amerických rezidenčních nemovitostí mohou jít pouze vzhůru. Podporovány vládou a nezodpovědným chováním účastníků trhu tak 20 let skutečně rostly, aby se pak během týdne zhroutily o 50 %.

Takže můžeme shrnout, že máme dostatek empirické evidence, abychom mohli tvrdit, že ceny rezidenčních nemovitostí nebyly vždycky vysoké a že vlastnit nemovitost není univerzálně dobrý nápad. Jako všechno v ekonomice volné soutěže je i výhodnost či nevýhodnost vlastnického bydlení dána střetem nabídky a poptávky. Tento střet a nic jiného vytlačil ceny nemovitostí nahoru. Žádné daně, žádné regulace to nevyřeší.

Moment. Znamená to tedy, že v tomto segmentu trhu kapitalismus nefunguje? Jak to, že bobtnající poptávka nepřitahuje dodatečný kapitál, který by byl dle učebnice nejlépe využit tam, kde je po něm vysoká poptávka? Jak to, že se nabídka s poptávkou nevyrovná?

Odpověď je jedna, i když formy má různé. Tou odpovědí je časové hledisko a s tím související regulace a překážky.

Ať slouží! Dlouhá, dlouhá léta

Začněme napřed u rostoucí poptávky. Ta je totiž patrná i u společností, které jako celek nerostou. Setkává se zde několik trendů, z nichž prvním je dlouhověkost. I v naší zemi dnes lidé žijí o deset let déle než za komunistů, a o deset let déle tedy okupují své nemovitosti.

Naším standardem dávno není multigenerační bydlení, takže pro širší, třígenerační rodinu „potřebujeme“ mnoho oddělených bytových jednotek. Tenhle trend není jenom ekonomickým, ale také společenským fenoménem, protože v mladé generaci podporuje pocit ekonomické deprivace se všemi negativními důsledky.

Dalším driverem poptávky je pokračující urbanizace a aglomerizace. Úspěšné regiony působí jako magnet a nasávají další a další obyvatele, kteří způsobují další a další růst místní poptávky. To není žádný inovativní společenský koncept, ale neodvratné působení Paretova pravidla – a je trvalé.

Proč máme nedostatek bytů? A hlavně: kudy z toho ven? Odpovědi najdete v tištěném časopise Neovlivní.cz.

Zdroj náhledové foto: Shutterstock